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上周,增城又有项目闪电入市了。
它就是位于朱村板块的中建凤榕台,周四中午我在现场看房时,明明现场人多的销售们分身乏术,连个能倒杯水的工作人员都找不见,销售还咬紧牙关说“我们没开,只是vip客户认购”,结果晚上6点,就传出了项目正式开盘的消息。
说实话,今年增城开盘现场人气这么高的项目真的不多,上一个,就是项目隔壁的保利水木芳华,靠1.6万/㎡的超低开盘价给增城楼市添了一把旺柴。
两个人气这么高的项目扎堆,到底谁能更胜一筹?刚需该如何选择?今天我就来给大家分析一下。
保利水木芳华
超高层49层,69-㎡三至四房
保利水木芳华比起中建开盘早了差不多一个月,首推的#1栋已经卖得基本只剩天地层了,开盘前两日更是卖出了连续两天成交过套的成绩,羡煞一众增城在售项目。
项目位于增城区朱村大道西与金城路交叉口,与区域主干道广汕公路间隔了一个中建凤榕台,总占地面积约8万㎡,总建面约33万㎡,共规划12栋高层和超高层住宅,层高33-49层,总户数户,由央企保利打造。
配套方面,项目配建有一所24班公立小学、约1万㎡商业、游泳池、运动场等社区配套,基本可以保障社区居民日常生活。
项目目前在售#1-#3栋产品,2梯6户设计,在售户型有建面约69㎡三房两厅一卫、建面约80㎡三房两厅两卫、建面约㎡四房两厅两卫。
产品户型以南向布局为主,虽然有超高层楼栋,但也在一定程度上保证了建筑户型的通透和采光。
先来看建面约69㎡三房两厅一卫,紧凑的竖厅小三房,是项目的最小面积段上车户型。
该户型可望社区园林,功能间的分布也比较合理,客厅双采光面,飘台空间可以改做电视柜,非常实用。
建面约80㎡三房两厅两卫,南向四开间,主卧套间设计还带双飘窗,拓展面积多空间实用率高,一处飘窗可改做衣柜,又省面积又省衣柜钱。
今年很多高实用率的户型都做了这个设计,主城比较少见,不过在刚需天量供应的增城,这个户型也挑不出什么毛病,符合预算的刚需可以直接上。
建面约㎡四房两厅两卫,同样南向四开间,在项目产品中属于偏刚改的户型了。
户型动静分区明确,配有约6米的景观阳台,主卧套间除了独卫外还带了独立衣帽间,刚需的居住体验感直接拉满,还能一步到位,预算充裕的考虑这个户型也是不错的。
不过这个户型的+1房有一处承重墙导致房间缺角,不够方正,做卧室大概率会十分紧凑,比较适合做书房或储物间来使用。
中建凤榕台
再现1.5卫,户型多飘窗拓展
探盘当天,在这个项目门口,我偶然听见一旁中介带来的一位看房客户,边走边说“我是坐地铁从番禺过来的”,我不禁心里暗暗竖起了大拇指,心想这通勤起码单程2个小时,这个项目对刚需诱惑这么大吗?
那就跟大家一起看一看吧。
项目由中建一局打造,隶属中国建筑集团有限公司,是位列世界强的实力企业。
项目位于增城区广汕公路北侧,总占地面积约5.7万㎡,总建面约24.4万㎡,容积率3.0,共规划11栋高层建筑,其中包含一栋人才公寓,建筑层高25-31层,住宅总户数,人才公寓为套。
项目配建有18班公立幼儿园、约3.6万㎡临街商业、游泳池、亲子乐园等社区配套。
建筑楼栋围合式排布,一方面楼间距大保证私密度,另一方面可瞰小区中心花园景观。
产品方面,项目首推#1栋和#11栋产品,2梯6户设计,其中,#1栋为临街楼栋,紧邻广汕公路,噪音基本上不可避免了,#11栋略靠里面一点,但整体来说也比较靠近主干道。
目前在售户型有4个,包含建面约68㎡2+1房1.5卫两厅㎡、建面约78㎡2+1房两厅两卫、建面约80㎡2+1房两厅两卫、建面约89㎡3+1房两厅两卫,其中建面约68㎡和建面约78㎡的户型开设了板房。
来具体看一下户型,建面约68㎡2+1房1.5卫2厅,屋内有多处飘窗拓展,实用率很高,还利用飘台面积做出了1.5卫,这空间利用就一个字“绝!”。
建面约78㎡2+1房两厅两卫B2户型,不到80㎡的南向四开间,主卧是套间,也是个实用率不错的小三房。
建面约80㎡2+1房两厅两卫B1户型,跟B2户型相比,主要是厨房的布局有所差异,B2户型的厨房正对餐厅,饭菜做好转身就能端上桌。
建面约89㎡3+1房两厅两卫,是刚需家庭可以一步到位的小四房户型,南向四开间设计,全屋飘窗让室内的空间感很好。
中建凤榕台pk保利水木芳华,选哪个好?
先来总结一下两个项目的几点显著差异:
中建凤榕台距离21号线凤岗站约米,步行搭乘方便快捷,保利水木芳华距离地铁站约1.1公里,步行略远,但也在步行的可接受范围内;
中建凤榕台紧邻广汕公路,受噪音影响较大,保利水木芳华地块靠里,噪音影响较小;
中建凤榕台最大户型89㎡,刚需属性明显,保利水木芳华有㎡偏刚改户型在售,产品包容性更好。
除了以上你这几点之外,两个项目在大区位和周边配套资源方面都比较雷同,没有过多可比性,比如两个项目配建的教育资源,均为公立学校,是周边住宅的共享资源,再比如两个项目均缺乏大型商业配套,比较依赖临近的荔城板块,目前商业配套主要是临近已交付项目成熟运营的底商。
回到产品上,两个项目体量相当,均均以刚需产品供应为主,上车户型均为60几平的小三房,产品面积段相当,中建凤榕台实用率略高一点,保利户型更方正通透。
最后来看价格,目前板块内新盘均价1.8万/㎡,中建凤榕台均价约1.8-1.9万/㎡,项目最低上车价约万,保利水木芳华均价约1.6-1.7万/㎡,项目最低上车价约万。
同时,凤岗地铁站周边集中了多个住宅社区,基本都是次新房小区,中铁建国际花园均价约1.8-2万/㎡,保利中航城均价约1.9-2.2万/㎡,与两个项目一路之隔的江山时代花园均价约1.6-1.9万/㎡,项目基本都是刚需产品供应为主,早前售价在二字头,因此二手房均价普遍不便宜,对比之下目前的两个全新盘,同样的面积便宜几万甚至几十万,价格真是香的不行。
综合以上,整个增城的新房均价约2万/㎡,目前朱村板块的新房价格并不高,并且两个全新盘还具备地铁优势,近年来板块内地铁沿线的项目陆续交付,居住氛围也逐渐成熟,对于想在广州安家又预算有限的刚需来说,我认为这里是可以纳入考虑范围的,但也仅限于刚需自住群体。
特别是板块内或临近黄埔板块居住生活的刚需,还有部分21号线沿线工作的刚需,在能接受地铁通勤时长的情况下也不妨来看一看,毕竟不论从开发商、产品力还是价格这几点刚需比较看重的方面来说,这里都可以算是性价比不错的选择,大家只需要根据自己的需求选择更适合自己的产品,两个项目各有优势,不必非要争个高下再做选择。
如果是你,这两个项目你会怎么选呢?
文章来源:乐居买房
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