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前天看到群友因为象屿国贸·星璟原而产生了辩论，正好目前项目资料也比较多，可以水一篇，聊聊这个火车南站的新盘。
楼盘规划
象屿国贸·星璟原：备案名（象珑公馆），地处：仓山区天马佳园北侧、环岛路北侧、胪祥路东侧
项目占地92.62亩，分成ABC三个地块，规划13栋住宅，其中安商房8栋，商品房5栋，共户，主推79、89平米，其中89分为连廊和洋房两种，连廊2T4，洋房1T2。
C地块：纯商，22F-27F三栋高层、一栋11层洋房
B地块：分栋安商，一栋商品房（10层洋房）、两栋安商房
A地块：纯安商，六栋住宅
土拍情况
年9月8日，厦门象屿以最高限价12.21亿+摇号竞得宗地-44号，溢价率15%，楼面价元/㎡。地块面积92.62亩；容积率：2.35；建筑限高：80米；须配建安置型商品房10.2万平方米，销售均价为元/平方米，商品住宅销售指导均价为元/平方米。
分析：去年第三场土拍，面临集中供地的限制，溢价率从30%调整为15%，当天推出了11幅住宅用地，9幅触发限价摇号，2幅底价成交，其中7幅高比例安商房、1幅配建公租房、1幅配建人才房。
从这一场土拍结束，福州土地市场正式遇冷，随后土拍流拍时有发生，限价摇号变得少见，安商房也在逐步退出市场。
对于象屿而言，摇号拿下火车南站的安商大地块，安商房比例高达70%，由于地块较大，还是通过路网分割出了纯商地块，也算难得。
对于地块指标而言，在限高80米的情况下，容积率2.35，对比目前限高80米，容积率2.8-3.0，可以说算是非常优秀。
从拿地价来看，虽然触发限价，不过8.4K的楼面价，安商房回购价1.44W，差价6K，也能保障资金回笼，商品房给出2.3W指导价，虽然可以上浮，不过按目前板块均价来看，也基本会以优惠价上市，不过总得来说，压力也不算太大。
象屿在福州，目前主要有三个项目，一个是和阳光城联合开发的登云湖，一个是和金地联合开发的马尾世界江湾，还有一个就是和国贸联合开发的星璟原，目前两个开盘的情况并不理想，至于该盘能否改变这个现状，目前来说依然有不确定性。
户型情况
79平米：三房两厅一卫，三开间朝南，紧凑三房，布局也是主流，对于外溢刚需有一定吸引力。
89平米：三房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，主流布局，特色在于北侧U型厨房，可以做到一定南北对流，与目前市场同类型对比，缺点在于阳台宽度一般，主卧也没有L型衣柜，从楼栋设计来看，高层采用小户型，预计公摊在24%左右，需要多注意。
89平米：三房两厅两卫，位于洋房楼栋，四叶草布局，没有过多空间浪费，客餐厅也做到了南北对流，不过餐厅空间很紧凑，影响厨房和北向卧室的动线，还有次卫对着，不过这个户型位于小高层洋房，公摊也相对低，对于刚需而言，吸引力也更高。
区位情况
项目位于火车南站左侧，C区距离地铁1号线米左右，北侧阳光天地，地铁加持和商业相对完善，目前周边的特色在于，被一众楼盘包围，这是整个城南，少有的几个城市界面相对完善的区域，不过区位也已经是三环外，距离主城区还是偏远。
对于商品房而言，目前劣势在于社区仅一排，没有太大的空间，反而A区的安商地块，社区空间大，同时目前南站虽然也纳入三江口的规划，不过预期依然低于三江口，总得来说，有特色的郊区盘。
价格情况
项目指导价2.3W，宣传2.1W左右，目前还未备案，按2.1W对比周边看看。
目前周边安置房胪雷新城1.6W，永南佳园1.4W，天马佳园1.5W，次新二手阳光城大都会2W。
分析：从对比来说，项目纯商C地块2.1W的价格，不算夸张，不过目前城南板块主要问题还是在于商品房库存太多。
同样依靠地铁的，有三江口的双地铁的龙湖景粼天著，精装均价2.25W，螺洲的地铁上盖榕耀之城精装2W。
对于这两个项目，景粼天著优势在于龙湖品牌+地铁+三江口预期，榕耀之城优势在于社区大+地铁。
从单价对比来说，项目是毛坯，并没有比这两个项目低，不过从目前城南的生活圈来看，项目的区位更匹配，从地缘的吸引力来看，项目更强。
不过从项目以刚需产品定位来看，也是希望吸引外溢的刚需，此时这样的区位优势，能否比得过另外两个项目，依然有较大不确定。
同时项目自身配建的较多的安商房，从社区来看，安商房反而更优，未来二手市场，能否跑赢同社区的安商房，都是值得
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